Budowa domu i zakup mieszkania są wyjątkowymi wydarzeniami w życiu wielu młodych osób, które do tej pory mieszkały z rodzicami. Trzeba jednak pamiętać, że wiążą się z nią ogromne koszty, w związku z czym spora część z nich szuka środków i oszczędności na wszelkie możliwe sposoby. Ludzie próbujący wziąć kredyt na ten cel często zastanawiają się nad możliwością uznania działki za wkład własny. Właśnie nad tym problemem pochylimy się poniżej, zdradzając, w jakich sytuacjach istnieje taka opcja.
Z jakiego powodu przy kredycie hipotecznym konieczny jest wkład własny?
Obowiązek przekazania wkładu własnego przy kredycie hipotecznym wiąże się z Rekomendacją S Komisji Nadzoru Finansowego, według której powinien on wynosić 10 lub 20% wartości inwestycji. Przy akceptacji tej niższej liczby konieczne jest jeszcze dodatkowe zabezpieczenie – np. w formie polisy. Ponadto, wybierając to rozwiązanie, trzeba wziąć pod uwagę ryzyko zwiększenia marży przez bank.
Warto także wiedzieć, że niektóre banki mają w swojej ofercie możliwość zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego, co zapewnia program Rodzinny kredyt mieszkaniowy – tym sposobem można uzyskać zobowiązanie nawet na 100% planowanej inwestycji. Z czasem jednak może to przełożyć się na wyższe koszty, w związku z czym korzystniejszym rozwiązaniem jest włożenie swoich środków.
Czy działka może być wkładem własnym do kredytu na mieszkanie? – podstawowe informacje
Osoby, które zastanawiają się, czy wkładem własnym może być działka, muszą wiedzieć, że istnieje taka opcja, co wyraźnie określa wspomniana Rekomendacja S, według której taką rolę ma prawo pełnić wartość nieruchomości gruntowej, gdzie ma mieścić się obiekt podlegający kredytowaniu.
Bank jednak ma prawo odrzucić tę formę wkładu własnego, gdyż każda instytucja ma w tej kwestii swoje indywidualne zasady. Trzeba liczyć się także z możliwością nałożenia dodatkowych wymagań – np. związanych z maksymalną powierzchnią takiego gruntu. Potencjalnego nabywcę dużej działki trudniej bowiem znaleźć w porównaniu z małą parcelą, co wiąże się z próbą zabezpieczenia się przez instytucję przed problemami z późniejszą odsprzedażą.
Czy każda działka może służyć jako wkład własny?
Wiedząc już, czy działka może być wkładem własnym, warto przyjrzeć się jeszcze różnym rodzajom gruntów, gdyż przy niektórych z nich jest to nieco bardziej problematyczne.
Budowlana działka jako wkład własny – przepisy
Grunty budowlane przeważnie mogą pełnić tę rolę, jeśli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa je jako tereny pod zabudowę mieszkaniową lub zostały wydane warunki zabudowy. Konieczne jest także posiadanie przez nie dostępu do drogi publicznej (również przez służebność) i możliwości przyłączenia mediów. Ponadto, muszą one mieć uregulowany stan prawny – przeszkodą mogą okazać się, chociażby wszelkie spory sądowe, jakie ich dotyczą.
Informacje dotyczące uznawania działki rolnej jako wkład własny
Niektóre banki są w stanie zaakceptować także grunt rolny jako wkład własny ze względu na ich niską cenę w porównaniu z budowlanymi. Należy jednak pamiętać, że budowa domu na takim terenie będzie realne jedynie w przypadku jego odrolnienia.
Warto zaznaczyć, że obecnie wystarczające jest odrolnienie tylko części działki, co ma związek w dużej mierze z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych – mówiącej o tym, że jak najmniejsza część terenu powinna podlegać temu procesowi.
Trzeba podkreślić, że banki w większości przypadków odmawiają wyrażenia zgody na włączenie działki rolnej w poczet wkładu własnego, lecz dają taką możliwość w sytuacji wydania dla konkretnego gruntu decyzji o warunkach zabudowy – dla instytucji oznacza to potencjał w tej kwestii i wartościowe zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Przy typowym gruncie rolnym wygląda to już inaczej, gdyż istnieje spore prawdopodobieństwo trudności ze spieniężeniem parceli przy braku spłacania kredytu.
Duże znaczenie ma również wartość gruntu, gdyż może być zbyt mała, biorąc pod uwagę wartość finansowanej inwestycji. W takim wypadku konieczne będzie jeszcze wygospodarowanie dodatkowych środków celem pokrycia pozostałej części wkładu.
Kredyt na budowę domu z wkładem własnym w postaci działki siedliskowej – czy istnieje taka możliwość?
Uznanie za wkład własny działki siedliskowej może okazać się jeszcze bardziej problematyczne. Na takich gruntach z definicji można stawiać jedynie obiekty mające związek z prowadzeniem działalności rolniczej, lecz istnieje także opcja budowania na nich domów mieszkalnych.
Aby bank zgodził się na użycie takiej działki jako wkładu własnego przy zakupie mieszkania, konieczne jest spełnienie pewnych warunków, a konkretnie objęcie gruntu MPZP lub wydanie WZ przy równoczesnym dostępie do mediów. Niekiedy także trzeba potwierdzić jej przeznaczenie pod postawienie budynku mieszkalnego.
Czy działka jest wkładem własnym? – kwestia gruntów rekreacyjnych
Jeśli chodzi o działki rekreacyjne, sytuacja może być jeszcze bardziej skomplikowana, gdyż z definicji mają one służyć jedynie do sezonowego wypoczynku – mieszkanie na stałe w takim miejscu jest nielegalne. Na uznanie tego terenu jako wkładu własnego można liczyć jedynie w sytuacji, gdy w MPZP pojawia się zapis umożliwiający postawienie tu całorocznej zabudowy, a do tego, istnieje opcja uzyskania przez grunt numeru porządkowego i posiada on uzbrojenie.
Pewna furtka otwiera się także w przypadku inwestycji komercyjnych – np. związanych z wybudowaniem domków pod wynajem. Większy problem występuje zaś, jeśli chodzi o typowe zobowiązania hipoteczne na budowę obiektu jednorodzinnego.
Wyliczenia związane z wkładem własnym w formie działki
W przypadku działki będącej własnością kredytobiorcy bank dokonuje zsumowania kwoty niezbędnej do postawienia domu i wartości gruntu. Przy gruncie wycenianym na co najmniej 25% kosztów samej budowy ustala się wkład na poziomie 20%, w związku z czym dodatkowe środki na pokrycie są zbędne. Trzeba również wspomnieć o możliwości zaliczenia do niego wcześniejszych wydatków – np. związanych z uzbrojeniem parceli czy fundamentami. W sytuacji braku spełnienia tych warunków istnieje jeszcze możliwość uzupełnienia go, korzystając przy tym z różnych sposobów.
Warunki do spełnienia przez działkę w celu określenia jej jako wkładu własnego
Poza typem gruntu istotne istotne dla instytucji udzielającej kredytu są także inne kwestie. Duże znaczenie ma to, aby działka nie służyła jako zabezpieczenie spłaty innego kredytu hipotecznego – bank w tej sytuacji odmówi udzielenia zgody na pojawienie się jego wpisu w księdze wieczystej na drugiej pozycji, ponieważ w przypadku wszelkich trudności ze spłatą na początku dojdzie do zaspokojenia potrzeb podmiotu mieszczącego się na pierwszym miejscu, co trzeba uznać za zupełnie niemożliwe.
Bank ma także możliwość ustalenia maksymalnej powierzchni działki, gdyż przy większych parcelach znalezienie nabywcy niekiedy może graniczyć z cudem. W wielu przypadkach duży teren jest równoznaczny z brakiem akceptacji ze strony instytucji.
Konieczne jest również potwierdzenie kwestii własności za pomocą odpowiednich dokumentów. Istnieje również opcja użycia w tym celu gruntu będącego współwłasnością, lecz w takiej sytuacji trzeba poprosić pozostałych właścicieli o zgodę.
Ponadto, trzeba pamiętać o wynajęciu rzeczoznawcy, którego zadaniem będzie określenie wartości działki – taka usługa wiąże się z pewną opłatą. W przypadku zbyt małej kwoty opcja uzyskania kredytu hipotecznego nadal istnieje, lecz wtedy konieczne jest uzupełnienie wkładu inną metodą. Należy jednak zaznaczyć, że takie sytuacje mają miejsce naprawdę sporadycznie.
Dokumenty, które trzeba skompletować, dążąc do uznania działki za wkład własny
Do banku zwykle należy dostarczyć szereg dokumentów, jakie wymieniamy poniżej:
- Akt notarialny będący potwierdzeniem, że działka należy do kredytobiorcy,
- Wypis z księgi wieczystej nieruchomości – w oparciu o ten dokument bank dokonuje weryfikacji statusu prawnego konkretnego gruntu. Mieści się w nim mnóstwo istotnych informacji dotyczących, chociażby usytuowania działki, a także jej numeru czy powierzchni. Można tu znaleźć także dane właścicieli i wiadomości o możliwych obciążeniach, jakie ciążą na danym miejscu.
- Operat szacunkowy, czyli wycena nieruchomości, jaką zajmuje się rzeczoznawca majątkowy – w tym dokumencie znajdują się szczegółowe informacje na jej temat. Warto tu wspomnieć przede wszystkim o opisie, lokalizacji, charakterystyce, stanie prawnym czy zdjęciach. Dla instytucji jest to absolutna podstawa do oceny, czy to miejsce może pełnić funkcję wkładu własnego, biorąc pod uwagę jego wartość.
- Potwierdzenie, że istnieje opcja budowy domu na danym gruncie – w celu weryfikacji konieczne może okazać się przedstawienie bankowi MPZP lub WZ. Dopiero na tej podstawie instytucja może z całą pewnością stwierdzić, czy postawienie budynku na danym gruncie jest realne,
- Zalecamy także, aby usunąć z hipoteki nieaktualne wpisy, gdyż grunt mógł służyć jako zabezpieczenie spłaty zobowiązania, które kredytobiorca zdążył już całkowicie uregulować.
Trzeba wiedzieć, że wpis hipoteki będzie znajdować się w KW aż do chwili złożenia do właściwego sądu wniosku o jego likwidację. Aby został on wykreślony, trzeba jednak posiadać kwit mazalny, czyli dokument, jaki wydaje bank – potwierdzający spłatę całego zadłużenia. Za skasowanie trzeba w tym przypadku zapłacić 100 zł. Radzimy przystąpić do tych formalności od razu po pozbyciu się długu, ponieważ czekanie na usunięcie tych informacji może trwać od kilku dni do kilku miesięcy, a niekiedy przeszło rok – jest to zależne w dużej mierze od spraw prowadzonych przez dany sąd.
Czy działka obciążona hipoteką może stać się wkładem własnym?
Choć grunt pełniący rolę wkładu własnego powinien być wolny od obciążeń, można liczyć na pozytywną decyzję banku przy działkach będących zabezpieczeniem spłaty.
Warto wspomnieć, chociażby o sytuacji, kiedy doszło już do spłacenia kredytu hipotecznego, a w KW znajduje się jedynie wpis mówiący o tym, że grunt służy jako zabezpieczenie. Kolejnym wyjątkiem jest spłacenie dotychczasowego zobowiązania z nowego – w takiej sytuacji instytucja udzielająca kredytu będzie znajdować się docelowo na pierwszym miejscu w księdze wieczystej nieruchomości.
Innym przypadkiem, nad którym warto się pochylić, jest zaciągnięcie kolejnego zobowiązania w tej samej instytucji, lecz tym razem na budowę domu – zmianie ulegnie kwota kredytu, lecz bank wciąż będzie na pierwszej pozycji w księdze wieczystej nieruchomości.
Należy jednak zaznaczyć, że opcja skorzystania z któregoś z powyższych rozwiązań jest zależna przede wszystkim od indywidualnej oceny i decyzji banku.
Jak wygląda cała procedura kredytowa w momencie, gdy działka ma być uznana za wkład własny?
Wiedząc już, czy działka może być wkładem własnym, warto jeszcze poznać wszelkie procedury związane z zaciągnięciem kredytu w ten sposób, co opiera się na podobnych zasadach, jak w przypadku innej pożyczki z banku. W pierwszej kolejności składa się wniosek z zaznaczeniem, że działka, na jakiej ma się znaleźć budynek mieszkalny, pełni rolę wkładu własnego. Już na tym etapie zalecamy przygotowanie wpisu i wyrysu z ewidencji gruntów, a także odpisu księgi wieczystej, decyzji o WZ lub wypisu z MPZP czy aktu notarialnego – będącego potwierdzeniem prawa własności.
Kolejnym krokiem jest dokładne sprawdzenie przez bank zdolności kredytowej inwestora – z uwzględnieniem jego dochodów, wydatków i obciążeń finansowych, które powstały w rezultacie innych zobowiązań. Instytucja na tym etapie dokonuje również oceny historii kredytowania, opierając się głównie na danych przedstawionych przez Biuro Informacji Kredytowej. Negatywne wpisy przyczynią się do zdecydowanego ograniczenia szans na otrzymanie kredytu.
Bank zajmuje się następnie przeanalizowaniem dokumentów, jeśli chodzi o stan prawny danej działki, zwracając szczególną uwagę na możliwość zabudowy, grunt czy dostęp do drogi publicznej i mediów.
Operatem szacunkowym zajmuje się zajmuje się wybrany przez bank specjalista – jego kwalifikacje muszą być zgodne z wymaganiami tej instytucji. Rzeczoznawca musi dokładnie przeanalizować wartość nieruchomości, a po uzyskaniu oceny kredytodawca orientuje się w kwestii stosunku wnioskowanej kwoty do wartości zabezpieczenia.
Na końcu instytucja podejmuje decyzję o przyznaniu pożyczki, po czym dochodzi do podpisania umowy – po jej zawarciu działa zaczyna tworzyć zabezpieczenie spłaty zobowiązania.
Warto także zaznaczyć, że bank ma opcję określenia limitu związanego limitu w kwestii udziału działki w zupełnej wartości nabywanego domu lub mieszkania. Istotne może być również to, że wypłacanie kredytu odbywa się transzami, co także jest sporym zabezpieczeniem dla instytucji, która go udziela.
Czy działka może być wkładem własnym? – informacje dotyczące opcji skorzystania z tego rozwiązania
Osoby zastanawiające się nad kwestią użycia działki jako wkładu własnego przy zakupie mieszkania mogą odetchnąć z ulgą, gdyż jest to jak najbardziej możliwe, jednak grunt musi spełnić pewne opisane w tym artykule wymagania. Problemy mogą pojawić się w przypadku terenów rolnych, siedliskowych, rekreacyjnych czy obciążonych hipoteką, lecz da się im zaradzić po podjęciu wspomnianych działań. Zachęcamy więc, aby sprawdzić wszystkie kwestie, o których była mowa w naszym artykule w celu pozytywnego dopięcia wszystkich szczegółów związanych z kredytem.
