Choć zainteresowanie działkami rolnymi jest znacznie mniejsze w porównaniu z budowlanymi, wielu inwestorów wciąż decyduje się na ich zakup ze względu na stosunkowo niskie koszty zakupu. Warto jednak wiedzieć o skomplikowanych procedurach związanych z chęcią wybudowania na nich domu i innych dodatkowych trudnościach oraz wydatkach, jakie trzeba ponieść, stawiając na to rozwiązanie. Każdy, kto się nad tym zastanawia, powinien szczegółowo zapoznać się z poniższymi informacjami.
Ograniczenia związane z zakupem działki rolnej
Wiedząc już, ile kosztuje działka rolna na wsi, warto także zapoznać się z przepisami określającymi potencjalnych nabywców takiego gruntu. Są one zawarte w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, a ograniczenia dotyczące nabywania ziemi rolnych mają na celu ochronę gospodarstw rodzinnych i uniknięcie spekulacji, czyli kupowania terenu tylko po to, aby szybko go sprzedać, osiągając zysk związany ze wzrostem jego wartości.
Najmniejsze ograniczenia obowiązują rolników indywidualnych, którzy mogą bez problemów kupić grunty rolne o powierzchni wynoszącej do 300 ha. Chodzi tu o osoby posiadające kwalifikacje rolnicze, mieszkające w gminie od przynajmniej pięciu lat i przez ten sam czas prowadzące gospodarstwo rolne.
Jeśli chodzi o osoby bez statusu rolnika, mają one opcję nabycia działki rolnej o powierzchni nieprzekraczającej 1 ha – może ona mieścić się w granicach administracyjnych miasta lub na obszarach wiejskich. Warto jednak zaznaczyć, że Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa dysponuje prawem pierwokupu dla gruntów od 0,3 do 1 ha.
W przypadku osób innych niż rolnicy kupno działki o powierzchni wynoszącej więcej niż 1 ha jest realne jedynie za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR – przedstawioną w postaci administracyjnej. Wniosek należy złożyć do oddziału terenowego tej instytucji, a decyzję podejmuje ona na podstawie własnej oceny, czy nabycie jest zgodne z regułami kształtowania ustroju rolnego.
Trzeba także wspomnieć o wyłączeniach z ograniczeń nakładanych przez UKUR. Dotyczą one, chociażby osób bliskich, a konkretnie zstępnych, wstępnych, rodzeństwa i jego dzieci, rodzeństwa rodziców, małżonka oraz teściów, ojczyma, macochy, osób przysposabiających i przysposobionych, a także pasierbów. Grunt o dowolnej powierzchni mogą nabyć również gminy, powiaty czy województwa, a do tego, Skarb Państwa i KOWR – zgodnie z realizacją zadań ustawowych. Ponadto, taką opcję mają kościoły oraz związki wyznaniowe – w oparciu o przepisy, jakie regulują ich stosunek do państwa.
Działka rolna – cena za m²
Każdy, kto szuka informacji dotyczących tego, ile kosztuje działka rolna, powinien wiedzieć, że wpływ na cenę takiego gruntu mają przede wszystkim takie kwestie, jak: klasa bonitacyjna, dostęp do drogi i to, czy dany obszar podlega pod MPZP. Za punkt odniesienia dla całej Polski uznaje się medianę z rejestru cen transakcyjnych, która aktualnie wynosi ok. 31 zł/m² – obliczając ją, wzięto pod uwagę mniej więcej 15 tys. transakcji, jakie zawarto w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. Warto zaznaczyć, że chodzi tu o kwotę, jaką rzeczywiście płaci się u notariusza. Dla porównania, w przypadku terenów budowlanych ta wartość wynosi sześć razy więcej.
Ile kosztuje działka na wsi? – wydatki, jakie trzeba ponieść u notariusza
Kupując działkę, rolną, trzeba liczyć się także z koniecznością uiszczenia opłat sądowych i taksy notarialnej. Warto wiedzieć, że koszt wpisu w księdze wieczystej wynosi 200 zł, podczas gdy za założenie nowej w przypadku jej braku należy zapłacić 60 zł, a wpis hipoteki przy transakcji finansowanej kredytem kosztuje 200 zł. Wypisy aktu notarialnego oznaczają z kolei wydatek rzędu ok. 6 zł netto (dolicza się 23% VAT) za każdą rozpoczętą stronę dokumentu. Należy zaznaczyć, że wspomniane kwoty przekazuje się do sądu za pośrednictwem notariusza.
Jeśli chodzi o taksę notarialną, to jej wysokość jest zależna od wartości działki rolnej. Jeśli wynosi ona od 60 000 do 1 000 000 zł, trzeba zapłacić 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. W przypadku gruntów o cenie wynoszącej od 1 000 000 do 2 000 000 zł konieczne jest zaś uiszczenie opłaty sięgającej 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 mln zł. W przypadku kwot niższych niż 60 000 zł ta stawka również się zmniejsza.
Warto jeszcze wiedzieć, że wiele osób kupujących działkę rolną może liczyć na zwolnienie z 2% podatku od czynności cywilnoprawnych, gdy grunt jest gospodarstwem rolnym według przepisów o podatku rolnym, a kupujący zajmuje się jego powiększaniem lub tworzeniem i planuje je prowadzić przez minimum pięć lat. Ponadto, powierzchnia obszaru powinna wynosić od 11 do 300 ha. Przy braku spełnienia tych wymogów i prowadzeniu sprzedaży przez osobę niebędącą vatowcem trzeba liczyć się z typowym podatkiem PCC od wartości rynkowej nieruchomości – wynoszącym 2%.
Ile kosztuje działka rolna? – wydatki związane z jej odrolnieniem
Odrolnieniem nazywa się dwie osobne procedury – zmianę przeznaczenie gruntu w MPZP i wyłączenia ziemi z produkcji rolnej na podstawie decyzji starosty.
Koszty wyłączenia z produkcji rolnej są wskazane w ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Dokładne stawki w złotówkach wpisano w art. 12 ust. 7 wspomnianej ustawy. Niegdyś przeliczano je na równowartość żyta, lecz obecnie cena skupu tego zboża pozostaje bez wpływu na wysokość opłaty. Istotną rolę odgrywa tu zaś pochodzenie gleby – w przypadku klasy IVa i niższych ceny widać jedynie w przypadku ziem organicznych.
W przypadku gleb zaliczających się do klasy I cena za wyłączenie według ustawy powinna wynosić 437 175 zł za 1 ha, dla II – 378 885 zł. podczas gdy przy ziemiach z grupy IIIa płaci się 262 305 zł. Jeśli zaś chodzi o ziemie organiczne przypisane do niższych klas, to koszty wynoszą od 87 435 zł (VI) do 204 015 zł (IVa).
Warto także zaznaczyć, że poza opłatą jednorazową, nalicza się także roczną w wysokości wynoszącej 10% stawki jednorazowej – nabywca działki ma obowiązek uiszczać ją przez 10 lat od odrolnienia.
Należy jeszcze wspomnieć o zwolnieniu z obowiązku płacenia za odrolnienie, który dotyczy osób budujących dom na własne cele mieszkaniowe, jeśli powierzchnia gruntu wynosi maksymalnie 500 m².
Ile kosztuje działka rolna? – istotne informacje dla potencjalnych nabywców
Informacje dotyczące tego, kto może kupić działkę rolną, jak i wszelkich opłat z tym związanych, z pewnością zainteresują wszystkich, którzy pragną nabyć właśnie taki grunt. Poza samą ceną zakupu, trzeba także pamiętać o opłatach sądowych oraz notarialnych, a osoby planujące wybudować w tym miejscu dom muszą również pamiętać o potencjalnych wydatkach związanych z odrolnieniem.
